FISA · Tratamiento Fiscal y Contable de Inmueble

Escenario 1 — Propiedad planta y equipo FiscalContable

ℹ Aplica cuando el cliente decide destinar el inmueble a la actividad de arrendamiento. El bien se afecta a la entidad económica y se reconoce como activo productivo.

Clasificación contable

PPE — Edificios

NIF C-6 · Propiedad, planta y equipo destinado a arrendamiento a terceros

NIF C-6 · NIF A-5

Clave catálogo SAT

Edificios

No existe clave específica para "casa habitación". Toda construcción adherida al suelo es "Edificio" fiscalmente.

Anexo 24 RMF 2026

Tasa deducción fiscal

5% anual (construcción)

Solo sobre el MOI de la construcción. El terreno nunca se deprecia.

Art. 32 LISR

Composición del MOI — Monto Original de la Inversión

1

Precio de compraventa en escritura públicaArt. 126 LISR · Art. 2320 CCF

2

ISAI — Impuesto sobre Adquisición de InmueblesCapitalizar al costo · NIF C-6

3

Honorarios notariales (con CFDI)NIF C-6 costos directamente atribuibles

4

Derechos de inscripción en RPPCapitalizar al costo

5

Avalúo practicado (si aplica)NIF C-6

6

Segregación obligatoria: Terreno / ConstrucciónAvalúo o proporción catastral · NIF C-6

Asientos contables

Al inicio del arrendamiento — reconocimiento del activo

CARGO: Terrenos (PPE) · · · · · · · · · · · · · · · $XXX,XXX CARGO: Edificios en servicio (PPE) · · · · · · $XXX,XXX ABONO: Bancos · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · $XXX,XXX

NIF C-6 · Art. 31 LISR · Anexo 24 RMF 2026

Depreciación mensual contable (vida útil estimada)

CARGO: Depreciación del ejercicio · · · · · · · · $X,XXX ABONO: Depreciación acumulada — Edificios · · $X,XXX

NIF C-6 · Modelo del costo (México no permite revaluación)

⚠

Alerta RESICO: en RESICO (Art. 113-E LISR) el ISR se calcula sobre ingresos brutos sin deducción alguna. El 5% no aplica fiscalmente mientras permanezca en RESICO. La depreciación contable genera diferencia temporal bajo NIF D-4.

✓

En régimen general Cap. III Título IV LISR con deducciones comprobables: 5% anual del MOI de construcción. En pagos provisionales: 1/4 de la deducción anual para casa habitación · Art. 197 RLISR.

Escenario 2 — Casa habitación personal ContableRiesgo fiscal

🏠 El cliente decide que el inmueble será su residencia personal. El bien forma parte de su patrimonio personal, no de su actividad económica.

Principio fundamental

Separación de esferas patrimoniales

Persona física = dos esferas: actividad económica y patrimonio personal. Un bien de uso personal NO pertenece a los estados financieros de la actividad.

NIF A-2 · NIF A-3 · Art. 90 LISR

¿Se registra en contabilidad?

No — sale de la actividad

Si se registró previamente: se da de baja con cargo a Retiros del propietario. Si nunca se registró: no entra a libros de la actividad.

NIF C-6 · NIF A-5

Asientos contables

Opción A — Dinero sale de bancos y el uso personal estaba definido desde el inicio

CARGO: Retiros del propietario · · · · · · · · $XXX,XXX ABONO: Bancos · · · · · · · · · · · · · · · · · · · $XXX,XXX

El flujo siempre se registra. La contrapartida es Retiros, no un activo de la actividad · NIF A-2

Opción B — Ya estaba registrado como "Inversiones en inmuebles" y ahora define uso personal

CARGO: Retiros del propietario · · · · · · · · $XXX,XXX ABONO: Inversiones en inmuebles — Terreno · $XX,XXX ABONO: Inversiones en inmuebles — Constr. · · $XX,XXX

Baja del activo de la contabilidad de la actividad · NIF C-6

Al cierre del ejercicio — cancelación de retiros contra capital

CARGO: Capital del propietario · · · · · · · · $XXX,XXX ABONO: Retiros del propietario · · · · · · · · $XXX,XXX

Estado de cambios en capital contable

Estrategia para proteger la exención Art. 93 Fr. XIX LISR (hasta 700,000 UDIS)

A

Habitar el inmueble mínimo 12 meses antes de vender — construir sustancia real de habitaciónArt. 93 Fr. XIX LISR · Art. 155 RLISR

B

Actualizar domicilio en INE al inmuebleArt. 155 Fr. I RLISR

C

Domiciliar recibos CFE / teléfono fijo y estados de cuenta bancariosArt. 155 Fr. II y III RLISR

D

Actualizar domicilio fiscal ante SAT (recomendable)Art. 27 CFF

E

Verificar que no haya otra exención de casa habitación en los 3 años previosArt. 93 Fr. XIX párrafo 2 LISR

Escenario 3 — Uso no definido ContablePlaneación

? El cliente adquirió el inmueble pero aún no sabe si lo arrendará o lo usará como casa habitación. El flujo de efectivo ocurrió y debe registrarse obligatoriamente. La cuenta depende del destino futuro.

Registro hoy — intención no definida (activo no circulante, sin depreciación)

CARGO: Inversiones en inmuebles — Terreno · · $XX,XXX CARGO: Inversiones en inmuebles — Construcción $XX,XXX ABONO: Bancos · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · $XXX,XXX

NIF A-2 (representación fiel) · NIF A-5 · NIF C-6 — No se deprecia hasta que esté disponible para uso

¿Genera depreciación?

No — bien no en servicio

La depreciación inicia cuando el bien está disponible para su uso. Sin destino definido no hay vida útil determinable.

NIF C-6 párrafo 46.2.3.1

¿Es corrección retroactiva?

No — reconocimiento inicial

Cuando se defina el uso se reclasifica de forma prospectiva sin afectar períodos anteriores. No es un error contable bajo NIF B-1.

NIF B-1 · NIF C-6

Árbol de decisión — reclasificación futura

Escenario 4 — Consecuencias fiscales en la venta FiscalRiesgo / Beneficio

Exención disponible

Hasta 700,000 UDIS

~$5.5 millones MXN (2026). Solo si es la casa habitación del contribuyente con requisitos del Art. 155 RLISR cumplidos y sin exención previa en 3 años.

Art. 93 Fr. XIX inciso a) LISR · Art. 155 RLISR

Mecanismo sin exención

Art. 124 LISR — 3% anual

El costo de construcción se reduce 3% por cada año desde la adquisición. Piso mínimo: 20% del costo inicial. Se actualiza por INPC.

Art. 121 y 124 LISR

✓

Respuesta clave: El Art. 124 opera sobre el MOI original, no sobre el valor neto en libros. Depreciar contablemente al 5% NO penaliza el costo deducible en la enajenación. Son mecanismos paralelos e independientes.

Documentos que acreditan la exención ante el Notario (Art. 155 RLISR)

Documento	Fundamento	¿Obligatorio?
INE con domicilio del inmueble	Art. 155 Fr. I RLISR	Sí
Recibo CFE o telefonía fija a nombre del contribuyente	Art. 155 Fr. II RLISR	Sí
Estado de cuenta bancario con domicilio del inmueble	Art. 155 Fr. III RLISR	Sí
Sin exención previa de casa habitación en los 3 años anteriores	Art. 93 Fr. XIX LISR párrafo 2	Sí

Escenarios de venta comparados

Situación	¿Aplica exención?	Base gravable ISR	Riesgo
Vende como casa habitación con 12+ meses habitándola y documentos acreditados	Sí — hasta 700k UDIS	Excedente sobre 700k UDIS	Bajo
Vende como activo arrendado (Cap. III LISR)	No aplica	Precio − (MOI actualizado − 3%/año)	Medio
Vende inmediatamente después del último arrendamiento sin habitación real	SAT puede cuestionar	SAT puede desconocer la exención	Alto
MOI bien documentado desde adquisición (todos los gastos capitalizados)	Beneficio en cualquier escenario	Costo de adquisición máximo posible	Bajo

⚠

Beneficio de esperar para iniciar el arrendamiento: si el cliente inicia el arrendamiento 2 años después de la adquisición, el MOI se actualiza por INPC desde la fecha de compra. La deducción anual del 5% será mayor que si hubiera iniciado de inmediato. Art. 31 LISR — factor de actualización.

Cuadro comparativo integral — Los tres escenarios

Aspecto	PPE — Arrendamiento	Casa habitación personal	Uso no definido
Cuenta contable	Edificios en servicio (PPE) NIF C-6	No entra a contabilidad de la actividad NIF A-2	Inversiones en inmuebles Activo no circulante
Contrapartida de bancos	PPE — Edificios	Retiros del propietario	Inversiones en inmuebles
Depreciación contable	Sí — desde disponibilidad Vida útil NIF C-6	No — bien personal	No — sin destino definido
Deducción 5% en RESICO	No — RESICO sin deducciones Art. 113-E LISR	No aplica	No aplica
Deducción 5% Cap. III general	Sí — Art. 32 LISR Art. 197 RLISR	No aplica	No aplica
Exención venta Art. 93 Fr. XIX	Riesgo si hubo arrendamiento reciente sin habitación real	Sí — hasta 700k UDIS con Art. 155 RLISR	Depende del uso final definido
Reclasificación futura	A activo disponible para venta si se decide enajenar · NIF B-11	N/A — fuera de libros de la actividad	Prospectiva sin corrección retroactiva · NIF B-1
Documentos clave	Escritura + ISAI + notaría + RPP + 1er CFDI de renta	INE + CFE + estado de cuenta + 12 meses de habitación real	Escritura + ISAI + notaría + RPP (expediente MOI íntegro)
Fundamentos legales	Arts. 31, 32 LISR · Art. 197 RLISR · NIF C-6 · Anexo 24 RMF 2026	Art. 93 Fr. XIX LISR · Art. 155 RLISR · NIF A-2 · CCF	NIF C-6 · NIF A-5 · Art. 31 LISR · NIF B-1

Marco normativo de referencia

Art. 113-E a 113-J LISR — RESICO PF Art. 31 y 32 LISR — Inversiones / MOI Art. 121 y 124 LISR — Enajenación de bienes Art. 93 Fr. XIX LISR — Exención casa habitación Art. 155 RLISR — Prueba de habitación Art. 197 RLISR — Deducción inversiones provisional Art. 126 LISR — Notario como responsable fiscal NIF C-6 — Propiedades, planta y equipo NIF A-2 — Representación fiel NIF A-5 — Elementos: definición de activo NIF B-1 — Cambios contables y errores NIF D-4 — Impuesto diferido Art. 750 CCF — Bienes inmuebles por naturaleza Art. 2320 CCF — Escritura pública en inmuebles Anexo 24 RMF 2026 — Catálogo de cuentas SAT

💡

Recomendación de planeación para RESICO: Registrar como "Inversiones en inmuebles" mientras la intención no esté definida. Documentar el MOI completo desde hoy. Reclasificar prospectivamente cuando se defina el uso. El mayor valor que genera el despacho es mantener el expediente del MOI perfectamente integrado — cada peso bien documentado se traduce en menor ISR en la enajenación futura.